양도소득세 계산기 (주택)
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양도소득세 추정 결과
계산 과정
- 비과세
- 1세대 1주택 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주), 양도가액 12억원 이하
- 장기보유특별공제
- 일반 최대 30%, 1주택·2년 거주 최대 80%
- 세율
- 6~45%, 1년 미만 70%·2년 미만 60%, 조정대상지역 다주택 +20%p·+30%p
- 중과 유예
- 2026-05-09 양도분까지 (종료)
- 공제·지방세
- 기본공제 250만원, 지방소득세 10%
사용법
- 양도가액(파는 값)과 취득가액(산 값)을 넣습니다. 둘 다 실거래가입니다.
- 필요경비에 취득세, 중개수수료, 법무사비, 확장·샷시 같은 공사비를 더해 넣습니다.
- 취득일과 양도일(잔금일)을 넣고, 실제로 산 거주기간을 햇수로 넣습니다.
- 양도일 현재 세대 주택 수와 파는 집이 지금 조정대상지역인지, 1주택이면 살 때 조정대상지역이었는지 고릅니다.
이렇게 계산합니다
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비.
- 1세대 1주택 비과세: 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주도)면 12억원 이하 전액 비과세, 초과면 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액만 과세.
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 표1(연 2%, 최대 30%) 또는 1주택·2년 이상 거주 시 표2(보유 + 거주 각 연 4%, 합계 최대 80%). 중과 대상은 없음.
- 과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원(1년에 한 번).
- 세율: 기본세율 6~45%. 주택 보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60%. 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p. 둘 이상 해당하면 큰 세액.
- 지방소득세 = 양도소득세 × 10%.
| 과세표준 | 기본세율 | 2주택 중과 | 3주택 이상 중과 |
|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 26% | 36% |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 | 15% | 35% | 45% |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 | 24% | 44% | 54% |
| 8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 | 35% | 55% | 65% |
| 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 | 38% | 58% | 68% |
| 3억원 초과 ~ 5억원 | 40% | 60% | 70% |
| 5억원 초과 ~ 10억원 | 42% | 62% | 72% |
| 10억원 초과 | 45% | 65% | 75% |
| 보유기간 | 표1 (일반) | 표2 보유분 | 표2 보유 + 거주 (같은 기간 거주) |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 24% |
| 4년 | 8% | 16% | 32% |
| 5년 | 10% | 20% | 40% |
| 6년 | 12% | 24% | 48% |
| 8년 | 16% | 32% | 64% |
| 10년 | 20% | 40% | 80% |
| 15년 | 30% | 40% | 80% |
계산 예시
2016년 9월 8억원에 사서 10년 동안 살던 서울 아파트를 2026년 10월 15억원에 파는 경우입니다. 필요경비는 2,000만원입니다.
| 단계 | 1세대 1주택 | 2주택 (조정대상지역) |
|---|---|---|
| 양도차익 | 680,000,000 | 680,000,000 |
| 과세 대상 차익 | 136,000,000 (12억 초과분 20%) | 680,000,000 |
| 장기보유특별공제 | 108,800,000 (80%) | 0 (중과로 배제) |
| 기본공제 | 2,500,000 | 2,500,000 |
| 과세표준 | 24,700,000 | 677,500,000 |
| 양도소득세 | 2,445,000 | 384,110,000 |
| 지방소득세 | 244,500 | 38,411,000 |
| 합계 | 2,689,500 | 422,521,000 |
주택 수와 지역에 따라 크게 달라집니다
같은 집이라도 1주택이면 2,689,500원, 조정대상지역 2주택이면 422,521,000원입니다. 조정대상지역이 아닌 곳의 2주택이라면 중과 없이 장기보유특별공제 20%를 받아 210,639,000원입니다.
용어 설명
- 1세대: 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족. 배우자는 따로 살아도 같은 세대입니다.
- 보유기간·거주기간: 취득일(보통 잔금일)부터 양도일까지. 거주기간은 주민등록과 실제 거주로 판단합니다.
- 고가주택: 양도가액 12억원 초과 주택. 1주택이어도 초과분 비율만큼 과세됩니다.
- 중과 유예: 보유 2년 이상 주택의 다주택 중과를 한시적으로 빼 주던 제도. 2026-05-09 양도분까지 적용되었습니다.
- 조정대상지역: 2025-10-16부터 서울 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 하남, 의왕, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지). 양도일 기준으로 판단합니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택이면 양도세가 없나요?
양도일 현재 세대 전체가 집 1채만 갖고 2년 이상 보유했다면(취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도) 양도가액 12억원까지는 비과세입니다. 12억원를 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다.
12억원 넘는 집은 어떻게 계산하나요?
양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액만 과세합니다. 15억원에 팔면 차익의 20%만 과세 대상이고, 여기에 장기보유특별공제(보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%)를 적용합니다. 예시의 1주택(10년 보유·거주)은 세금이 2,689,500원입니다.
장기보유특별공제는 얼마나 되나요?
3년 이상 보유하면 받습니다. 일반은 연 2%씩 최대 30%(15년)입니다. 1세대 1주택이고 2년 이상 거주했다면 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)로 최대 80%입니다. 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 받을 수 없습니다.
다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?
네. 보유 2년 이상 주택에 대한 중과 배제(유예)는 2026-05-09 양도분까지였고 연장되지 않았습니다. 그날까지 계약하고 계약금을 받은 경우 등은 일정 기한 안에 팔면 유예가 적용됩니다. 지금 조정대상지역 주택을 팔면 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p이고 장기보유특별공제도 없습니다.
1~2년 안에 팔면 세율이 얼마인가요?
주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%입니다(지방소득세 별도). 1주택 비과세 대상이 아니라면 2년을 채운 뒤 파는 것이 보통 훨씬 유리합니다. 예를 들어 10개월 만에 5,000만원 차익을 남기면 세금이 36,575,000원입니다.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득세, 법무사·중개 수수료, 샷시·발코니 확장·보일러 교체처럼 집의 가치를 높이는 공사비(자본적 지출)가 들어갑니다. 도배, 장판, 페인트처럼 수선 비용은 들어가지 않습니다. 영수증, 계좌이체 내역 같은 증빙이 있어야 합니다.
일시적 2주택도 비과세되나요?
종전 집을 산 지 1년이 지난 뒤 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년(새 집을 살 때 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 집을 팔면 종전 집은 1세대 1주택처럼 비과세됩니다(소득세법 시행령 제155조제1항, 2026-09-30 개정). 이 경우 주택 수를 '1주택'으로 두고 계산하세요. 상속주택, 혼인·동거봉양 합가 특례도 비슷합니다.
양도세 신고는 언제 하나요?
양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 같은 해에 여러 건을 팔았다면 다음 해 5월 확정신고로 합산합니다. 양도소득분 지방소득세(양도세의 10%)는 시·군·구에 따로 신고합니다.