DSR·LTV 계산기
연소득과 대출을 넣으면 DSR과 스트레스 DSR을 반영한 추가 대출 가능 금액, LTV 한도를 계산합니다.
입력하고 계산하기
DSR · 대출한도 결과
| 대출 | 금액 | 연 원리금 |
|---|
- DSR
- 1년 원리금 합계 ÷ 연소득. 은행 40%, 제2금융권 50%, 총대출 1억원 초과 시 적용
- 스트레스 금리
- 수도권·규제지역 주담대 3%, 지방 주담대 1.5% × 50%, 신용·기타 1.5% 확인 중
- LTV
- 규제지역 40%(생애최초 70%), 비규제 70%, 수도권·규제지역 가격별 한도 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원
- 근거
- 금융위원회 가계부채 관리방안(2021.10, 2026.4), 6.27·10.15 대책, 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025.5), 2025.12 가계부채 점검회의
사용법
- 연소득에 세전 연소득(근로소득은 원천징수영수증의 총급여)을 넣습니다. 부부 합산이 아니라 대출받는 사람 기준입니다.
- 기존 대출 개수를 정하고 각각 종류, 남은 원금, 금리, 남은 기간, 상환 방식을 넣습니다. 주담대, 신용대출, 카드론, 오피스텔·상가 담보대출 등이 들어갑니다. 예적금담보대출, 중도금대출, 보험계약대출, 할부·리스는 DSR에서 빠지니 넣지 마세요.
- 새 대출의 종류와 금액, 금리, 기간, 상환 방식, 금리 유형을 넣습니다. 지역과 금리 유형에 맞는 스트레스 금리가 자동으로 붙습니다.
- 지역과 금융권(은행 40%, 제2금융권 50%)을 고릅니다. 집을 사는 경우 주택 가격과 주택 보유 상황을 넣으면 LTV 한도도 계산합니다.
- 규제가 바뀌었거나 은행이 다른 기준을 알려 주면 DSR 한도, 스트레스 금리, LTV를 직접 고쳐 넣으세요. 비워 두면 기본값을 씁니다.
이렇게 계산합니다
- DSR = (기존 대출 연 원리금 + 새 대출 연 원리금) ÷ 연소득 × 100.
- 원리금균등·원금균등 분할상환: 첫 1년(12개월) 동안 실제로 갚는 원금과 이자를 더합니다. 대출이자 계산기의 상환표와 같은 방식입니다.
- 만기일시 신용대출: 원금 ÷ 5년 + 1년 이자. 분할상환 신용대출: 실제 만기(최장 10년)로 첫 1년 원리금.
- 만기일시 기타대출(오피스텔·상가 담보 등): 원금 ÷ 8년 + 1년 이자.
- 만기일시 주담대: 원금 ÷ 대출기간 + 1년 이자로 계산합니다 확인 중.
- 전세대출: 기본은 DSR 제외. 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출만 1년 이자를 넣습니다.
- 스트레스 DSR: 새 대출의 금리에 스트레스 금리 × 적용비율을 더해 연 원리금을 다시 계산합니다. 기존 대출에는 붙이지 않습니다.
- 추가 대출 가능 금액: (연소득 × DSR 한도 − 기존 대출 연 원리금) 안에 들어오는 가장 큰 새 대출 금액을 1만원 단위로 거꾸로 찾습니다.
- LTV 한도 = 주택 가격 × LTV. 수도권·규제지역은 주택가격별 최대 한도와 비교해 작은 금액입니다.
예를 들어 1억 8,000만원을 연 2.5%, 30년 원금균등으로 빌리면 첫 1년 원리금은 10,431,250원입니다. 금융위원회 Q&A 예시(약 1,043만원)와 같은 방식입니다.
스트레스 금리 (2026-07-01 ~ 2026-12-31) 확인 중
| 대출 | 스트레스 금리 | 기본 적용비율 | 실제 더하는 금리(변동형) |
|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3% | 100% | 3%p |
| 지방 주담대 | 1.5% | 50% | 0.75%p |
| 신용대출 (잔액 1억원 초과) | 1.5% | 100% | 1.5%p |
| 기타대출 | 1.5% | 100% | 1.5%p |
| 금리 유형 (수도권·규제지역) | 고정 5년 미만 | 고정기간/만기 30% 미만 | 30~50% | 50~70% | 70% 이상 |
|---|---|---|---|---|---|
| 혼합형 (고정 후 변동) | 100% | 80% | 60% | 40% | 0% |
| 주기형 (주기마다 금리 재산정) | 100% | 40% | 30% | 20% | 0% |
| 금리 유형 (지방, 2단계 비율) | 고정 5년 미만 | 30% 미만 | 30~50% | 50~70% | 70% 이상 |
|---|---|---|---|---|---|
| 혼합형 (고정 후 변동) | 100% | 60% | 40% | 20% | 0% |
| 주기형 (주기마다 금리 재산정) | 100% | 30% | 20% | 10% | 0% |
신용대출은 고정금리 기간이 5년 이상이면 0%, 3~5년이면 60%만 적용합니다. 스트레스 금리는 6개월마다 다시 정해지며, 2027년 1월부터 적용할 값은 아직 발표되지 않았습니다. 2026년 하반기(7~12월) 지방 2단계 유지와 수도권 3.0%는 은행연합회 2026-06-30 발표(언론 보도)로 확인. 금융위 원문은 확인 못 함. 2027년 1월 이후 값은 12월 발표 예정.
LTV 기본값
| 지역 | 무주택·처분조건 1주택 | 생애최초 | 다주택 | 주택가격별 한도 |
|---|---|---|---|---|
| 규제지역 | 40% | 70% | 대출 금지 | 적용 |
| 수도권 비규제지역 | 70% | 70% | 대출 금지 | 적용 |
| 지방 | 70% | 80% | 60% 확인 중 | 없음 |
주택가격별 한도(수도권·규제지역 주택 구입 주담대): 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원. 규제지역: 서울 25개 구 전역, 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 (10.15 대책), 2026-07-01 추가 지정 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 (금융위원회 2026-06-30 긴급 가계부채 점검회의).
계산 예시: 연소득 6,000만원, 수도권 비규제지역, 은행
| 대출 | 금액 | 연 원리금(DSR 산정) |
|---|---|---|
| 기존 신용대출 (만기일시, 연 5.5%) | 30,000,000 | 7,650,000 |
| 기존 기타대출 (3년 원리금균등, 연 6%) | 10,000,000 | 3,650,629 |
| 새 주담대 (30년 원리금균등, 연 4% + 스트레스 3%p) | 300,000,000 | 23,950,888 |
지금 DSR은 18.8%입니다. 3억원을 새로 빌리면 실제 금리 기준 47.5%, 스트레스 금리를 더하면 58.8%가 되어 은행 한도 40%를 넘습니다. 같은 조건으로 빌릴 수 있는 최대 금액은 약 1억 5,906만원입니다.
금리 유형과 지역에 따라 한도가 달라집니다
같은 대출을 5년 혼합형(30년 만기의 30% 미만)으로 받으면 스트레스 금리가 2.4%p로 줄어 최대 약 1억 6,918만원까지 됩니다. 집이 지방이면 변동형이어도 0.75%p만 붙어 약 2억 287만원입니다.
LTV도 함께 봐야 합니다. 7억원 주택이면 수도권 비규제지역 무주택자는 LTV 70%로 4억 9,000만원, 규제지역이면 40%로 2억 8,000만원입니다. 20억원 주택을 규제지역에서 생애최초로 사면 LTV로는 14억원이지만 가격별 한도 때문에 4억원까지만 됩니다.
용어 설명
- DSR(총부채원리금상환비율): 모든 가계대출의 1년 원리금 ÷ 연소득. 총대출이 1억원을 넘는 사람에게 적용합니다.
- DTI(총부채상환비율): 주담대 원리금 + 다른 대출의 이자만 ÷ 연소득. DSR보다 느슨한 기준입니다.
- LTV(담보인정비율): 주택 가격 대비 빌릴 수 있는 비율. 선순위 채권과 소액임차보증금(방 공제)을 빼고 계산하는 경우가 많습니다.
- 스트레스 금리: 과거 5년 중 가장 높았던 가계대출 금리와 지금 금리의 차이로 정하는 가산금리입니다. 하한 1.5%, 상한 3.0%에서 정하며, 수도권·규제지역 주담대는 하한이 3.0%입니다.
- 혼합형·주기형: 혼합형은 처음 몇 년 고정 후 변동, 주기형은 몇 년마다 금리를 다시 정하는 대출입니다.
- 규제지역: 투기과열지구·조정대상지역. LTV가 40%로 낮고 다주택자 주담대가 막혀 있습니다.
- DSR에서 빠지는 대출: 예적금담보대출, 분양주택 중도금대출, 이주비·추가분담금 중도금대출, 300만원 이하 소액 신용대출, 주택연금, 보험계약대출, 할부·리스·현금서비스, 상용차 금융, 정책 목적 긴급대출 (2021-10-26 Q&A).
자주 묻는 질문
DSR은 어떻게 계산하나요?
DSR = 1년 동안 갚는 모든 가계대출의 원금과 이자 ÷ 연소득입니다. 연소득 6,000만원에 1년 원리금이 11,300,629원이면 DSR은 18.8%입니다. 은행은 40%, 저축은행·카드사 같은 제2금융권은 50%를 넘으면 새 대출을 해 주지 않습니다.
스트레스 DSR은 무엇인가요?
앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, 새 대출의 금리에 '스트레스 금리'를 더해 DSR을 계산하는 제도입니다. 실제로 내는 이자는 그대로이고 대출 한도만 줄어듭니다. 2026-07-01 ~ 2026-12-31 기준 수도권·규제지역 주담대는 3%, 지방 주담대는 1.5%의 50%, 신용대출(잔액 1억원 초과)과 기타대출은 1.5%를 더합니다. 혼합형·주기형은 고정 기간이 길수록 덜 더합니다.
신용대출은 만기 1년인데 왜 DSR이 크게 나오나요?
만기에 한꺼번에 갚는 신용대출은 실제 만기와 상관없이 5년 동안 나눠 갚는다고 보고 계산합니다. 3,000만원이면 원금만 1년에 6,000,000원이 잡힙니다. 분할상환 신용대출은 실제 만기(최장 10년)로 계산해 부담이 줄어듭니다.
전세대출도 DSR에 들어가나요?
대부분의 전세자금대출은 DSR 계산에서 빠집니다. 다만 2025년 10월 대책으로 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 이자만 DSR에 넣습니다. 전세보증금을 담보로 받는 대출은 DSR에 들어갑니다.
LTV 한도와 DSR 한도 중 무엇이 적용되나요?
둘 다 지켜야 하므로 더 작은 쪽이 실제 한도입니다. 수도권·규제지역은 여기에 주택가격별 최대 한도(15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원)가 더해집니다. 소득이 낮으면 DSR이, 집값에 비해 소득이 높으면 LTV나 가격별 한도가 먼저 걸립니다.
생애최초 주택 구입이면 얼마나 더 빌릴 수 있나요?
생애최초 구입자는 LTV가 높습니다. 규제지역과 수도권은 70%, 지방은 80%입니다. 다만 수도권·규제지역의 주택가격별 한도와 DSR은 똑같이 적용되고, 6개월 안에 전입해야 하는 등 조건이 붙습니다.
이 계산기 결과대로 대출이 나오나요?
아닙니다. 은행은 소득 인정 방식(증빙소득, 인정소득, 장래소득), 신용점수, 담보 평가액(KB시세·감정가), 방 공제(소액임차보증금) 등을 함께 따집니다. 규제 값도 자주 바뀌니 대출 전에 은행에서 꼭 확인하세요. 화면의 규제 값은 직접 고쳐서 다른 조건을 시험해 볼 수 있습니다.