첫 집 살 때 드는 돈: 취득세·중개수수료·대출 한도
첫 집을 살 때는 집값 말고도 취득세와 중개수수료가 들고, 대출은 LTV와 DSR 두 가지 한도에 걸립니다. 5억원 아파트를 예로 실제 필요한 현금이 얼마인지 계산했습니다.
집값 말고 드는 돈
집을 살 때 필요한 현금은 집값 − 대출 + 부대비용입니다. 부대비용 가운데 금액이 큰 것은 취득세(지방교육세·농어촌특별세 포함)와 중개수수료이고, 그 밖에 등기 비용(법무사 보수, 국민주택채권 할인 비용 등), 이사·인테리어 비용이 듭니다. 대출은 집값 대비 한도(LTV)와 소득 대비 한도(DSR) 중 작은 쪽까지만 나옵니다.
이 글은 5억원짜리 아파트(전용 84㎡)를 처음 사는 무주택자를 예로 들어 각각 얼마가 드는지 계산합니다. 규제 기준은 2026-10-13 기준이며, 대출 규제는 정부 대책에 따라 자주 바뀌므로 계약 전에 은행에서 다시 확인해야 합니다.
취득세: 6억 이하 1%, 생애최초 감면
1주택(무주택자가 사는 첫 집 포함)을 유상으로 사면 취득세율은 가격으로 정해집니다. 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%이고, 그 사이는 가격에 따라 1~3% 사이에서 올라갑니다. 여기에 지방교육세(취득세율 × 50% × 20%)가 붙고, 전용 85㎡를 넘는 주택은 농어촌특별세가 더 붙습니다.
5억원, 전용 84㎡
취득세 5억원 × 1% = 5,000,000원, 지방교육세 500,000원, 농어촌특별세 비과세 → 5,500,000원
생애최초 감면(최대 200만원) 적용 → 3,500,000원
같은 가격, 전용 102㎡라면 농어촌특별세 1,000,000원이 더해져 6,500,000원
| 집값 | 취득세율 | 취득세 합계 | 생애최초 감면 후 |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 1% | 3,300,000 | 1,300,000 |
| 5억원 | 1% | 5,500,000 | 3,500,000 |
| 7억원 | 1.67% | 12,859,000 | 10,859,000 |
| 9억원 | 3% | 29,700,000 | 27,700,000 |
| 12억원 | 3% | 39,600,000 | 37,600,000 |
- 생애최초 감면: 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없는 세대가 12억원 이하 주택을 사면 취득세를 200만원까지 줄여 줍니다(2028-12-31까지 취득분). 전용 60㎡ 이하·취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택·다가구 구분호, 또는 인구감소지역 주택은 300만원까지입니다. 산 날부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면받은 취득세를 다시 냅니다(배우자에게 지분을 넘기는 경우는 제외).
- 출산·양육 감면: 자녀를 출산한 1가구 1주택자는 최대 500만원까지 감면받을 수 있습니다. 생애최초와 겹치면 유리한 쪽 하나를 고릅니다.
- 취득세는 취득일(보통 잔금일)부터 60일 안에 신고·납부합니다. 대개 법무사가 등기와 함께 처리합니다.
- 이미 집이 있는 상태에서 하나 더 사면 지역과 주택 수에 따라 8%·12% 중과세율이 적용될 수 있습니다. 취득세 계산기에서 경우별로 계산할 수 있습니다.
중개수수료: 상한 요율 안에서 협의
주택 매매 중개수수료는 거래금액 구간별 상한 요율 안에서 중개사와 협의해 정합니다. 5억원은 2억원 이상 9억원 미만 구간이라 상한 요율이 0.4%입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 중개보수 상한 (5억원 × 0.4%) | 2,000,000 |
| 부가가치세 (10%, 일반과세자 중개사) | 200,000 |
| 합계 | 2,200,000 |
상한은 최대치일 뿐이라 계약 전에 요율을 협의할 수 있습니다. 중개사가 간이과세자라면 부가세율이 다르고, 영수증이나 현금영수증을 받으면 됩니다. 사는 사람과 파는 사람이 각자 자기 쪽 중개사에게 냅니다. 전세·월세 수수료와 다른 금액은 중개수수료 계산기로 계산하세요.
대출 한도 ① LTV: 집값의 몇 %까지
LTV는 집값 대비 주택담보대출 한도입니다. 생애최초 구입자는 일반 무주택자보다 한도가 높고, 수도권·규제지역은 주택가격별 금액 상한(15억 이하 6억원 등)도 함께 적용됩니다. 5억원 집 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.
| 지역 | 생애최초 LTV | 생애최초 한도 | 무주택(생애최초 아님) 한도 |
|---|---|---|---|
| 규제지역 | 70% | 350,000,000 | 200,000,000 |
| 수도권(규제지역 외) | 70% | 350,000,000 | 350,000,000 |
| 그 밖의 지역 | 80% | 400,000,000 | 350,000,000 |
규제지역: 서울 25개 구 전역, 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 (10.15 대책), 2026-07-01 추가 지정 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 (금융위원회 2026-06-30 긴급 가계부채 점검회의). 이 표는 2026-10-13 기준 금융당국 발표를 반영한 값이며, 실제 한도는 은행 심사와 주택 감정가, 방 공제(소액임차보증금) 등에 따라 더 적을 수 있습니다.
대출 한도 ② DSR: 소득이 정하는 한도
DSR은 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율입니다. 총대출이 1억원을 넘으면 은행권은 40%, 제2금융권은 50% 이내여야 합니다. 한도를 계산할 때는 실제 금리에 스트레스 금리를 더해 보수적으로 계산하는데, 2026-07-01 ~ 2026-12-31 수도권·규제지역 주택담보대출에는 3%p 이상(변동금리 기준)을 더합니다.
연소득 6,000만원, 기존 대출 없음, 30년 원리금균등, 연 4% 변동금리(가정), 수도권
LTV 한도 3억 5,000만원을 모두 빌리면 실제 연간 원리금 20,051,448원(DSR 33.4%), 스트레스 금리를 더한 계산으로는 DSR 46.6%
DSR 40% 안에서 빌릴 수 있는 최대 금액: 약 3억 61만원
이 예시에서는 DSR 한도가 LTV 한도보다 작아 3억 61만원까지만 빌릴 수 있습니다. 소득이 낮거나 신용대출·자동차 할부가 있으면 DSR 한도가 먼저 걸립니다. 고정금리 기간이 긴 상품은 스트레스 금리가 덜 붙어 한도가 늘어납니다. 내 소득과 기존 대출로는 DSR·LTV 계산기에서 계산하세요. 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출은 소득·집값 요건과 한도가 따로 있습니다.
그래서 현금은 얼마 필요할까
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집값 | 500,000,000 |
| 주택담보대출 (수도권 생애최초 가정) | −300,610,000 |
| 취득세 등 (생애최초 감면) | 3,500,000 |
| 중개수수료 (상한, 부가세 포함) | 2,200,000 |
| 필요한 현금 (등기 비용·이사비 제외) | 205,090,000 |
대출을 최대로 받아도 계약금과 잔금으로 약 1억 9,939만원, 부대비용으로 5,700,000원이 필요해 현금은 약 2억 509만원입니다. 여기에 법무사 보수와 국민주택채권 매입(할인) 비용, 인지세, 이사·입주 청소 비용을 따로 잡아 두세요. 매달 갚을 돈은 대출 계산기로 상환 방식별로 비교할 수 있습니다.
- 계약금은 계약할 때, 잔금은 보통 대출 실행일에 냅니다. 대출 심사가 늦어지지 않도록 계약 전에 은행 상담을 먼저 받으세요.
- 나중에 팔 때를 생각하면 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주 기간)도 미리 알아 두는 것이 좋습니다. 양도소득세 계산기에서 확인할 수 있습니다.
관련 계산기
자주 묻는 질문
5억원 아파트 취득세는 얼마인가요?
전용 85㎡ 이하 1주택이면 취득세 1%에 지방교육세를 더해 5,500,000원입니다. 생애최초 주택이면 200만원까지 감면돼 3,500,000원이고, 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 더 붙습니다.
생애최초 취득세 감면 조건은 무엇인가요?
본인과 배우자 모두 주택을 가진 적이 없는 세대가 12억원 이하 주택을 2028-12-31까지 사는 경우입니다. 감면 한도는 200만원(소형 주택 등은 300만원)이고, 산 날부터 3년 안에 팔거나 임대하는 등 다른 용도로 쓰면 감면세액이 추징됩니다.
5억원 집 중개수수료는 얼마인가요?
상한 요율 0.4%를 적용하면 2,000,000원이고, 일반과세자 중개사라면 부가세 200,000원을 더해 2,200,000원입니다. 상한 안에서 협의해 낮출 수 있습니다.
생애최초 주택담보대출은 집값의 몇 %까지 나오나요?
2026-10-13 기준 수도권·규제지역은 70%, 그 밖의 지역은 80%까지입니다. 수도권·규제지역은 주택가격별 금액 상한도 적용되고, 소득에 따른 DSR 한도가 더 작으면 그 금액까지만 나옵니다.
LTV와 DSR 중 어느 것이 한도를 정하나요?
둘 다 계산해서 작은 쪽이 한도입니다. 집값이 높고 소득이 낮으면 DSR이, 집값이 낮고 소득이 높으면 LTV가 먼저 걸립니다. 은행 심사에서 신용도와 감정가에 따라 더 줄어들 수 있습니다.